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  • André Ferraz

Comprou um imóvel? Você pode ter valores a receber!


Quando alguém compra um imóvel, tem que pagar o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).


Como é calculado o valor do imposto? A forma está no art. 38 do CTN (Código Tributário Nacional), que diz que a base de cálculo “é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos”. Saliente-se que valor venal é aquele valor de mercado, ou seja, o preço que foi vendido.


Quem declara o valor venal? O art. 148 do Código Tributário Nacional diz que é o próprio contribuinte quem faz essa declaração, que goza de presunção de veracidade. Para que esse valor seja impugnado, o município ou o DF deve abrir um procedimento administrativo próprio.


Onde está a ilegalidade? O município e o DF muitas vezes afastam o valor declarado pelo contribuinte, lançando o imposto sobre o chamado “valor venal de referência”, ou seja, aquele que se utiliza para o lançamento do IPTU. Ocorre que esse valor é lançado de maneira unilateral pelo município ou DF, e não necessariamente reflete aquele que realmente ocorreu a transação.


Há algum precedente favorável ao contribuinte? No REsp 1937821/SP o STJ fixou a seguinte tese:


a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

No âmbito das Turmas Recursais do DF, no processo 0744819-97.2019.8.07.0016, o DF foi condenado a restituir R$ 8.698,48 pagos a mais na compra de um imóvel, por não ter lançado o imposto de acordo com o valor que efetivamente foi feita a transação (valor de mercado).


Qual o limite para cobrar de voltar se o pagamento foi feito a maior? Se o ITBI foi pago há mais de 5 anos, já estará prescrito o direito de entrar com a ação.


O que fazer se há alguma ilegalidade? Deve-se buscar um advogado especialista, para mover um processo judicial cobrando a diferença.




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